T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2022/(14)7-1199
Karar No       : 2023/866

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : İzmir 8. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                          : 09.09.2021
SAYISI                          : 2021/93 E., 2021/273 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 04.02.2020 tarihli ve
                                        2016/15171 Esas ve 2020/1247 Karar sayılı BOZMA kararı

1. Taraflar arasındaki ipoteğin kaldırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 8. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi                

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin satın almak suretiyle maliki olduğu 30392 ada 20 parsel sayılı taşınmazın belediye başkanlığınca ıslah imar planı uygulamasına tabi tutularak taşınmaz üzerinde davalılar lehine 4.950(Eski)TL için kanuni ipotek tesis edildiğini, müvekkilinin ipotek tesisinden sonra taşınmazın maliki olduğunu, bu nedenle sorumluluğunun dağıtım cetveli ve tapuda belirtilen bedelle sınırlı olduğunu ileri sürerek bu bedel üzerinden taşınmazdaki ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı

5. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; ipotek bedelinin ancak rayiç değerin depo edilmesiyle kaldırılabileceğini, davacının yalnızca tapu kütüğünde yazılı miktarla sorumlu tutulmasının hakkaniyete aykırı olacağını, zira 1987 yılında tesis edilmiş kanuni ipotek bedelinin bügünkü koşullara göre değerinin çok düşük kaldığını, ayrıca taşınmazın ilk maliki ile sonraki maliki arasında bir ayrım yapılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı

6. İzmir 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 02.06.2016 tarihli ve 2014/166 Esas, 2016/273 Karar sayılı kararı ile; davacının dava konusu taşınmazı dava dışı Muzaffer Ö. ve Fatma Ö.'ten 17.12.1987 tarihinde satış suretiyle edindiği, davalılar veya murisleri lehine olan kanuni ipoteğin ise 15.09.1987 tarihinde 3804 yevmiye numarası ile tesis edildiği, buna göre davacının ipotek tesis edilirken taşınmazın maliki olmadığı, bu durumda taşınmazı sonradan satın alan davacının arttırılacak ipotek bedelinden sorumlu tutulamayacağı, sorumluluğunun sadece tapu kaydında yazılı olan ipotek miktarı ile sınırlı olduğu, bununla birlikte davacının sorumlu tutulabileceği kanuni ipotek miktarı da 4.950 (Eski)TL olup, Yeni Türk Lirası'na çevrildiğinde [4.950(Eski)TL = 0,00495(Yeni)TL] ekonomik değer ifade etmeyeceğinden, davacı tarafa herhangi bir miktarı depo etmesi için süre verilmeyerek kanuni ipoteğin kaldırılmasına, davalıların kanuni ipoteğin tesis edildiği tarihte malik olan kişiye dava açmaları yönünden muhtariyetlerine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı

7. İzmir 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 04.02.2020 tarihli ve 2016/15171 Esas, 2020/1247 Karar sayılı kararı ile;

“… Bu gibi davalarda, davanın değerini lehlerine kanuni ipotek tesis edilen kişilerden alınan taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri belirler. Zira, tarafların iradesi dışında yapılan imar uygulaması sonucu tesis edilen ipoteğin kaldırılması ancak belirlenecek bu rayiç değerin ödenmesi halinde mümkündür.

Mahkemece, imar uygulamasına ilişkin işlem dosyası, özellikle dağıtım cetveli getirtilerek, davalılardan ne miktar taşınmaz alınarak davacı parseline katıldığı, katılan bu miktarın dava tarihindeki rayiç değerinin ne olduğu keşfen saptandıktan ve belirlenen ipotek bedeli depo ettirildikten sonra davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik araştırma ile yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş,…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı

 9. İzmir 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 09.09.2021 tarihli ve 2021/93 Esas, 2021/273 Karar sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, davacının taşınmazı satın aldığı tarihte taşınmaz üzerinde kanuni ipotek mevcut olduğu, bir başka anlatımla davacının taşınmazı ipotekle yükümlü haliyle satın aldığı, davacı tarafından kanuni ipoteğe konu ipotek lehtarlarının (eldeki davada davalılar) imar uygulaması sonucunda taşınmazın ilk maliki olan kişinin arazisine eklenen taşınmaz parçasının bedelinin önceki malike ödendiği, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin istikrar kazanmış uygulamasına göre imar uygulaması sonrasında oluşturulmuş kanuni ipoteğin varlığı hâlinde taşınmazı ipotekle yükümlü olarak alan sonraki malikin ipotek bedelinin artırımı için açılan davada ancak ipotek bedeli kadar sorumlu tutulacağı, dava tarihine göre belirlenecek arttırılmış bedelden sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

10. Direnme kararı süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda davanın değerinin lehlerine kanuni ipotek tesis edilen kişilerden imar uygulaması sırasında alınan taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine göre belirlenmesinin gerekip gerekmediği, buradan varılacak sonuca göre mahkemece imar uygulamasına ilişkin işlem dosyası ile özellikle dağıtım cetveli getirtilerek davalılardan ne miktar taşınmaz alınarak davacı parseline katıldığı ve katılan bu miktarın dava tarihindeki rayiç değerinin ne olduğu keşfen saptandıktan sonra belirlenen ipotek bedeli depo ettirilmesi suretiyle davanın kabulüne karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konuya ilişkin yasal düzenlemeler ile hukuki kavram ve kurumların ortaya konulmasında yarar bulunmaktadır.

13. Taşınmaz malikinin izni alınmaksızın imar uygulaması yapılabilir. Yapılacak bu imar uygulaması 3194 sayılı İmar Kanunu'nun (3194 sayılı Kanun) 18 inci maddesi veya 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanunu'nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun'un (2981 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanılarak gerçekleştirilir. Taşınmaz paydaşının payı 2981 sayılı Kanun'un 10/c maddesinde açıklandığı biçimde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) göre bedeli ödenerek veya pay bedeli karşılığı ipotek tesis edilerek tapu sicilinden terkin edilmediği sürece payın yeni oluşan parsellere aktarılması gerekir.

14. 3194 sayılı Kanun'un 18 inci "Parselasyon planlarının hazırlanması" başlıklı maddesi;

"İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır,..." hükmünü içermektedir.

15. Bu noktada ipotek kavramını açıklamak gerekirse; alacakların güvence altına alınması özel hukukun temel amaçları arasında yer alır. Bu amaç doğrultusunda ortaya çıkan güvence araçları özel hukukta şahsî ve aynî güvence olmak üzere ikiye ayrılır. Aynî güvencede şahsî güvenceden farklı olarak güvencenin içeriğini kişiler değil malvarlığı oluşturmaktadır. Hukukumuzda alacağa bu tür bir güvenceyi sağlayan ayni güvence rehin hakkıdır. Rehin hakkı, taşınır ve taşınmaz rehni şeklinde gerçekleşebilir. Taşınmaz rehni kendi içerisinde ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üçe ayrılır (Yavuz Selim Şener: Türk Hukukunda İpotek ve Uygulaması, Ankara Genişletilmiş 3. Baskı 2010, Önsöz).

16. Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı aynî hak olarak tanımlanmaktadır (Jale Akipek/Turgut Akıntürk: Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 786; Kemal T. Gürsoy/Fikret Eren/Erol Cansel: Türk Eşya Hukuku, Ankara 1984, s. 1032). Bu şekilde, aynî teminat sağlayan sınırlı bir aynî hak niteliğindeki ipotek; belirli bir borcun ifasının teminat altına alınması amacını güder ve alacaklıya, teminatın konusunu oluşturan taşınmazın paraya çevrilmesi suretiyle alacağını elde etme yetkisi sunar (Bülent Köprülü/Selim Kaneti: Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 1983, s. 252). Ayrıca Türk Hukuk Lûgatı'na göre ipotek; bir taşınmazın bir borca karşı güvence oluşturmasını içeren ve bir eşya hukuku işlemi niteliğinde olan taşınmaz rehnidir (C.I, Ankara 2021, s. 588).

17. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse ipotek; kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan, sınırlı bir ayni haktır. Taraflar mevcut ipoteği iradeleriyle tapuda yapacakları işlem sonucu kaldırabilecekleri gibi bir tarafın terkine rıza göstermemesi hâlinde ipotek bedelinin ödenmesi koşulu ile kaldırılmasını mahkemeden isteyebilir.

18. Bu gibi davalarda, davanın değerini lehlerine kanuni ipotek tesis edilen kişilerden alınan taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri belirler. Zira, tarafların iradesi dışında yapılan imar uygulaması sonucu tesis edilen ipoteğin kaldırılması ancak belirlenecek bu rayiç değerin ödenmesi halinde mümkündür.

19. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; eldeki dava imar uygulaması sonucu oluşturulan kanuni ipoteğin kaldırılmasına ilişkin olup, mahkemece taşınmazı sonradan satın alan davacının arttırılacak ipotek bedelinden sorumluluğunun bulunmadığı, davacının sorumluluğunun sadece tapu kaydında yazılı olan ipotek miktarı kadar olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile kanuni ipoteğin kaldırılmasına ve davalıların kanuni ipoteğin tesis edildiği tarihte malik olan kişiye dava açmaları yönünden muhtariyetlerine karar verilmiştir.

20. Önemle vurgulamak gerekir ki; eldeki davada davanın değerini lehlerine kanuni ipotek tesis edilen kişilerden alınan taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri belirleyeceğinden tarafların iradesi dışında yapılan imar uygulaması sonucu tesis edilen ipoteğin kaldırılması da belirlenecek bu rayiç değerin ödenmesi halinde mümkün olacaktır.

21. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; tapu siciline güven ilkesi gereğince taşınmazı sonradan satın alan davacının arttırılacak ipotek bedelinden sorumluluğunun bulunmadığı, davacının sorumluluğunun sadece tapu kaydında yazılı olan ipotek miktarı ile sınırlı olduğu, davalıların bedele dönüşen davada kanuni ipoteğin tesis edildiği tarihte malik olan kişiye dava açabilecekleri (somut olayda ilk malikler Muzaffer Ö. ve Fatma Ö.) gerekçesiyle direnme kararının usul ve yasaya uygun olduğu ve onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

22. Bu itibarla, imar uygulamasına ilişkin işlem dosyası, özellikle dağıtım cetveli getirtilerek, davalılardan ne miktar taşınmaz alınarak davacı parseline katıldığı, katılan bu miktarın dava tarihindeki rayiç değerinin ne olduğu keşfen saptandıktan ve belirlenen ipotek bedeli depo ettirildikten sonra hüküm kurulması gerektiğinden bahisle verilen ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

23. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan sebeplerle;

Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen geçici 3 üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun'un 440 ıncı maddesi uyarınca tebliğden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

27.09.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 22’si BOZMA, 3’ü ise ONAMA yönünde oy kullanmışlardır.